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时间:2020-11-25

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公募澳门赌场在线网址能为投资人带来怎样的回报?

亚洲最主要的几个澳门赌场在线网址市场的发展情况如何?

国内不动产澳门赌场在线网址证券化市场有什么最新动态?

从类澳门赌场在线网址到公募澳门赌场在线网址市场有哪些变化?

作为参与超过35单类澳门赌场在线网址及CMBS项目的专家,中国澳门赌场在线网址公开课第五期主讲人杨枝详细解答了以上问题。

10月2日,澳门赌场在线网址与新华财经联合推出的公益课程“中国澳门赌场在线网址公开课”第五讲上线播出,戴德梁行估价及顾问服务部董事杨枝就《澳门赌场在线网址澳门赌场在线网址澳门赌场在线网址澳门赌场在线网址及要点》进行了精彩解读。

亚洲澳门赌场在线网址市场最新动态

公募澳门赌场在线网址能为投资人带来怎样的回报?杨枝介绍,从10年期来看,中国香港、日本和新加坡这几个亚洲最主要的澳门赌场在线网址市场给投资人的年化综合收益率均超过10%。“对于绝大部分的投资人而言,这样的回报率是非常有吸引力的。对企业来说,它们也非常需要澳门赌场在线网址来盘活存量的澳门赌场在线网址。”

澳门赌场在线网址既具备股性,又具备债性。所谓债性就是澳门赌场在线网址每年可以给投资人相对稳定的派息。在2019年年末,“中国香港澳门赌场在线网址市场的派息率是5.6%,新加坡是亚洲派息率最高的市场,目前是6.2%,日本的派息率也能够达到4%。”

杨枝提示,因为派息率是每年可分配的金额除以当期的股价,在股价下跌之后,如果可分派金额变化不大,派息率就会攀升。受全球疫情的影响,今年全球的股票市场,包括澳门赌场在线网址的股价都有一定幅度的下跌。所以到7月份,新加坡的平均派息率已达到7.1%,对于现在进场的投资人来说,是一个非常好的派息率水平。

派息不单和澳门赌场在线网址市场有关,它还和当地的无风险报酬也有关系。杨枝提到,在这三个主要市场,如果把澳门赌场在线网址的派息率减掉当地的10年期无风险债券利率,利差大概在4%左右。也就是说澳门赌场在线网址的派息基于无风险的报酬之上,还有4%的溢价,“这一点对我们国内发行公募澳门赌场在线网址也是一个非常好的参考。”

此外,影响澳门赌场在线网址投资回报的还有PB市净率和杠杆率等,这些因素杨枝在课程中都有详细介绍。

国内商业不动产市场最新变化

据杨枝介绍,跟亚洲主要市场比,国内不动产澳门赌场在线网址证券化市场主要有以下三方面的特点和变化:

课堂笔记1

商业不动产市场的国别差别:

1.发行规模;

2.产品形态;

3.城市分布。

首先,从发行规模来看,相比亚洲几个主要的澳门赌场在线网址市场,我国每单澳门赌场在线网址证券化的发行规模相对较小。国内目前共发行192单类澳门赌场在线网址、CMBS和CMBN,整体发行规模为4000亿,平均每单规模约22亿,而亚洲每单的规模在90亿人民币左右。

其次,从产品形态来看,国内通常采用单一澳门赌场在线网址做发行标的,而海外澳门赌场在线网址有时会以澳门赌场在线网址包的方式发行。但随着时间推移,市场产品的形态也在发生变化。国内早期只有类澳门赌场在线网址产品,很多企业为了避免企业重组带来的税负或交易时的繁琐流程,选择发行CMBS产品。过去6年,CMBS占据发行的主流。但随着产品结构设计、产品形态及底层澳门赌场在线网址的不断创新,国内澳门赌场在线网址市场会有进一步的发展,值得期待。

第三,从澳门赌场在线网址所在城市来看,不同业态在不同级别的城市分布有很大差别。杨枝以办公市场为例,“办公发行的澳门赌场在线网址里,70%都位于一线城市,而零售的物业可能只有1/3在一线,2/3在二线,还有1/3在三线城市,这跟国内办公和零售市场的表现非常吻合。”

从类澳门赌场在线网址到公募澳门赌场在线网址市场的变化

发改委和证监会在4月底联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(澳门赌场在线网址)试点相关工作的通知》(下称《通知》),标志着中国澳门赌场在线网址试点工作正式启航。

课堂笔记2

《通知》在澳门赌场在线网址方面有三点聚焦:

1. 聚焦基础设施类型澳门赌场在线网址;

2. 聚焦澳门赌场在线网址区域;

3. 聚焦基础澳门赌场在线网址运营的要求。

首先是聚焦基础设施类型澳门赌场在线网址。除了传统的基础设施以外,还包括创新的具备产权的基础设施,比如仓储物流、IDC和特色产业园。

其次是聚焦澳门赌场在线网址区域。包括京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角及国家级高新技术产业区,都将是公募澳门赌场在线网址试点的澳门赌场在线网址区域。

第三是聚焦基础澳门赌场在线网址运营的要求。这次《通知》除了在法律方面有要求外,对澳门赌场在线网址运营也提出了要求:要经营三年以上,产生稳定持续的现金流,未来还要有一定的增长。杨枝表示,“对于现金流的来源,目前试点通知要求是多元化,不依赖第三方补贴。当然我们也非常关注正式的通知对所有澳门赌场在线网址类别、区域和运营方面的要求。”

课程最后,杨枝以国内仓储物流领域为澳门赌场在线网址案例,分享了与其相关的澳门赌场在线网址证券化的发展情况和澳门赌场在线网址澳门赌场在线网址。

课堂笔记3

三种常用澳门赌场在线网址澳门赌场在线网址方法:

1.市场比较法;

2.收益法;

3.成本法。

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